[뉴스브런치(NewsBrunch)=이동원 ]

전세,매매 비율 상승기가 내 집 마련 적기

2023년 1월 서울 아파트 거래량이 1763건을 기록, 2022년 12월 1420건 대비 343건 증가(서울부동산정보광장)했다. 감소하던 거래량이 증가하면서 가격 하락 폭도 둔화하자 시장에서는 가격 회복을 넘어 상승 가능성이 제기되고 있다.

과거 사례와 경험을 살펴보면 가격이 하락한 상황에서 거래량이 회복하면 주택 가격은 회복하기 시작했다. 서울 아파트 가격이 소위 바닥이었던 시점은 2013년이다. 2008년 이후 지속 하락해 회복하지 못하던 집값이 2013년 이후 상승하기 시작했다. 가격이 본격 회복하기 전 2012년 9월부터 거래량이 증가하기 시작한다. 거래량 증가가 시장 변화의 중요한 신호탄이 될 수 있다는 증거다. 그러나 본질적으로 거래량이 증가하는 상황에서 주택 가격이 회복(상승)하기 위해서는 주택 수요가 증가해야 한다. 단기적인 거래량 증가뿐 아니라 주택 수요에 대해 관심을 가져야 하는 이유다.

그렇다면 한국 부동산 시장에서 주택 수요가 증가하기 위해 가장 중요한 조건은 무엇일까. 결론부터 이야기하자면 단기에 주택 수요가 늘어나기 위해서는 투자 수요가 증가해야 한다. 한국 부동산 시장에서 투자 수요는 언제 증가하고 감소할까. 2012년부터 2013년까지 거래량이 회복됐던 시기로 돌아가 보자. 2012년 말부터 서울 아파트 거래량이 증가했다. 거래량이 증가하면서 주택 가격도 회복하기 시작한다. 주택 수요 증가가 시장 변동의 원인이 됐다. 특히 투자 수요가 빠르게 회복되기 시작한다.

전세-매매 비율이 상승한다는 말은 갭투자를 하는 입장에서 투자하는 돈이 줄어든다는 의미다. 예를 들어 10억원 아파트를 투자 목적으로 매수할 때 전세-매매 비율이 50%면 투자금이 5억원 필요하지만 전세-매매 비율이 70%로 상승하면 투자금이 3억원으로 감소한다. 투자금을 5억원 가지고 있는 사람보다 3억원 가지고 있는 사람이 많을 테니 전세-매매 비율이 상승하면 부동산 시장에 투자자가 자연스럽게 증가하게 된다.

그렇다면 지금은 어떤 상황일까. 입주 물량이 증가하면서 전세 가격 하락 폭이 커지고 있다. 전세 가격 하락으로 전세-매매 비율은 상승하기 어려운 상황이다. 즉, 투자할 때 투자금이 많이 필요하다. 그렇다면 현재 상황은 투자 수요가 증가할 수 없는 구조인 것이다. 최근 하락 폭이 컸던 아파트를 중심으로 거래량이 일부 증가하고 가격도 회복하고 있다. 그러나 전세 가격이 오르지 않는다면 거래량 증가도 가격 회복도 단기에 그칠 가능성이 크다.

우리나라는 전 세계에서 전세가 유일하게 일반화된 주택 임대차 방법으로 쓰이고 있다. 전세제도를 통해 많은 사람이 집을 투자 목적으로 사서 보유하고 있다. 한국 부동산 시장을 전망하기 위해서는 전세라는 일종의 사적 금융을 통해 움직이는 부동산 시장의 변동성을 이해해야 한다. ‘집값은 어떻게 될까요?’보다 ‘전세 가격은 어떻게 될까요?’가 더 중요한 이유다.