서울의 부동산 시장은 강남·마포·용산·성동구(마용성)을 중심으로 매매가가 지속적으로 오르며 양극화 현상이 심화되고 있다. 특히 강남 3구(강남·서초·송파)의 부동산 가격은 대출 규제와 금리 인상에도 불구하고 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상에 힘입어 상승세를 보이고 있다. 반면, 비수도권 지역은 매수 심리가 위축되며 거래량이 감소하고 있다. 이와 같은 양극화 현상은 정부의 규제 정책과 고금리 영향에 따른 결과로 분석된다.

서울 강남권은 우수한 생활 인프라와 교육 환경으로 인해 투자자와 실수요자의 관심이 집중되고 있다. 특히, 대출 규제 속에서도 대출이 필요 없는 자산가들 사이에서 고가 주택에 대한 수요가 늘고 있다. 한국부동산원의 자료에 따르면, 강남권 아파트 거래 중 상당수는 15억 원 이상 초고가 아파트가 차지하고 있으며, 이는 대출 규제의 영향을 받지 않는 구매층에 의한 것이다.

서울 주요 도심지에서는 내년 예정된 재건축·재개발 프로젝트가 기대감을 높이고 있다. 마용성 지역 역시 교통 인프라 확장과 생활 편의시설 개선에 따라 주거 선호도가 상승하며 가격 상승을 부추기고 있다. 

반면 비수도권 지역은 금리 인상과 DSR(총부채원리금상환비율) 규제 강화로 인해 매수세가 크게 위축되었다. 특히, 대출이 필수적인 중저가 주택 매수 수요가 줄어들며 거래 절벽 현상이 심화되고 있다. 전국 아파트 매매수급지수는 2023년 9월 이후 94.2로 하락하며 수요 부족 현상을 보여준다.

지방 소도시와 비수도권의 침체는 신규 분양 물량의 소화 문제와 연관되며, 이는 지역 경제에도 악영향을 미칠 수 있다. 주택 공급이 축소되면 일시적인 수요 급등으로 인한 가격 왜곡 현상이 발생할 가능성도 제기된다.

전문가들은 내년 상반기에 주택 공급 부족과 금리 안정화 여부가 시장 변화의 중요한 변수로 작용할 것이라고 예측한다. 만약 공급이 줄고 금리가 인하된다면, 서울 강남권을 중심으로 한 고가 아파트의 가격 상승세는 더욱 강화될 수 있다. 반면, 정부가 비수도권 지역에 대한 공급 확대 정책과 주택금융 완화 방안을 마련할 경우, 지방 시장이 회복될 여지도 있다.

서울시는 또한 광역 교통망 확장과 재개발·재건축 프로젝트를 통해 주요 도심지의 주거 환경을 개선하며 수요를 더욱 유인할 계획이다.