서울 빌라 시장의 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 지속적으로 하락하고 있다. 2023년 12월 기준 서울 빌라 평균 전세가율은 65.4%로, 1년 전보다 3.1%포인트 낮아졌다. 이는 최근 부동산 시장에서 매매가 상승폭이 전세가 상승폭을 넘어선 데 따른 결과로, 전세 사기 위험이 줄어들고 있다는 신호로 해석된다.

전세가율이 80%를 넘으면 ‘깡통전세’ 위험이 커진다. 현재 서울에서 전세가율이 가장 높은 지역은 강서구(74.3%), 영등포구(73.7%), 송파구(73.0%) 등으로 나타났다. 반면, 용산구(46.1%), 중구(57.0%), 노원구(59.8%) 등은 상대적으로 낮아 전세 위험성이 적은 지역으로 평가된다.

전세가율 하락의 가장 큰 이유는 매매가격 상승폭이 전세가격 상승폭을 앞질렀기 때문이다. 최근 서울 빌라 시장에서는 매매가가 오르는 반면, 전세가는 비교적 완만한 상승세를 보이며 전세가율이 자연스럽게 낮아졌다. 부동산 전문가들은 “빌라 시장에서 매매 수요가 늘어나면서 전세보다 매매가격이 더 빠르게 상승하는 현상이 나타나고 있다”고 분석했다.

또한 전세보증금 반환보증 가입 요건 강화도 전세가율 하락에 영향을 미쳤다. 정부가 전세 사기 방지를 위해 보증금 반환보증 가입 요건을 강화하면서, 집주인들이 보증금 과대 설정을 피하려는 경향이 강해졌다. 특히, 전세보증금이 너무 높을 경우 보증보험 가입이 어려워지는 문제도 있어, 전세 가격을 보수적으로 책정하는 집주인들이 증가한 것으로 분석된다.

이와 함께 세입자들의 월세 선호 증가도 주요 원인으로 꼽힌다. 전세 사기 문제가 사회적으로 큰 이슈가 되면서 전세를 꺼리는 세입자가 늘어났고, 금리 상승으로 전세대출 부담이 커진 점도 월세 수요 증가로 이어졌다. 이에 따라 전세 수요가 줄면서 전세가 상승폭이 제한되었다.

부동산 시장 구조의 변화도 전세가율 하락에 영향을 미쳤다. 최근 신축 아파트 선호 현상이 강해지면서 ‘얼죽신(얼어 죽어도 신축 아파트)’ 트렌드가 빌라 시장을 위축시키는 요인으로 작용하고 있다. 신축 아파트 중심으로 전세가가 형성되면서 빌라 전세 수요는 점차 감소하고 있는 것이다.

전문가들은 “전세가율 하락은 깡통전세 위험을 줄이는 긍정적 신호지만, 일부 지역에서는 여전히 임차인이 보증금을 돌려받기 어려운 상황이 발생할 수 있어 주의가 필요하다”며 “전세가율이 낮아졌다고 해서 무조건 안전한 것은 아니므로, 전세 계약 전 꼼꼼한 확인이 필수”라고 조언했다.