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 지난 17일 주택산업연구원(주산연)은 한국 부동산 업계에서 주택 공급 부족에 따른 가격 급등 우려를 제기했다. 주산연에 따르면, 2022년 이후 주택 공급 부족이 누적되면서 올해까지 약 47만 호의 주택이 부족할 것으로 추산된다. 주택산업연구원은 지자체의 임의적 분양가 규제 금지, 분양아파트 기본형 건축비 현실화, 중도금·잔금 대출 규제 완화 등의 필요성을 주장하고 있다. 

 이러한 상황은 18세기 프랑스혁명 당시 로베스피에르의 우유 가격 통제 사례와 유사한 규제의 역설을 보여준다. 로베스피에르는 생필품 가격 상승에 대한 민심을 달래기 위해 우유 가격을 강제로 인하했다. "모든 프랑스의 어린이들은 값싼 우유를 마실 권리가 있다"며 우유 가격을 절반으로 낮추고, 이를 어기면 차익의 두 배를 벌금으로 물게 했다. 당장은 우유 가격이 하락하며 시민들이 환호했으나, 얼마 지나지 않아 우유 가격은 급등하고 시장에서 우유는 사라졌다. 낙농업자들이 사료값을 감당할 수 없어 젖소 사육을 포기하고 도축했기 때문이다. 결국, 우유 생산량 감소와 가격 폭등이라는 역설적인 결과를 초래했다. 

 비슷한 맥락에서, 한국 부동산 시장에서도 유사한 규제의 역설이 나타나고 있다. 최근 전세사기와 각종 부동산 규제로 인해 서울시 비아파트 시장이 심각한 타격을 받고 있다. 특히 오피스텔과 신축 빌라, 도시형 생활주택 등 비아파트의 공급이 거의 중단된 상태다. 

한국부동산개발협회의 자료에 따르면, 2024년 1분기 전국 비아파트 인허가 건수는 9000호로, 2015년 1분기의 4만 2000호에 비해 크게 줄었다. 착공 및 준공 건수도 큰 폭으로 감소하여, 비아파트 시장의 위축이 심각한 상황임을 보여준다. 청년안심주택 사업의 경우도 최근 몇 년간 급격히 감소했다. 2021년에는 29건의 사업 신청이 있었으나, 2023년에는 단 1건, 2024년에는 2건에 불과하다. 승인 및 착공 건수도 비슷한 감소 추세를 보이며, 2024년에는 각각 1건과 8건으로 줄었다.

 또한, 징벌적 세금 규제로 인해 발생하는 문제가 있다. 이러한 조세 규제의 영향은 조세전가(Tax Shifting)와 조세귀착(Tax Incidence) 개념에서 비롯된다. 조세전가는 세금 부과의 부담이 최초 납세자가 아닌 다른 경제 주체에게 전가되는 과정을 의미한다. 예를 들어, 종부세나 양도세가 높으면 다주택자들은 이 부담을 임대료 인상을 통해 세입자들에게 전가할 수 있다. 따라서 세금 인상은 결국 세입자들의 주거비 부담 증가로 이어질 수 있다. 조세귀착은 세금의 실제 부담이 최종적으로 누구에게 귀착되는지를 분석하는 것이다. 부동산 시장에서 세금의 귀착은 세입자, 주택 소유자, 그리고 잠재적 주택 구매자 모두에게 영향을 미칠 수 있다. 세금이 완화되면 다주택자들의 보유 비용이 줄어들어 임대료 인상 압박이 완화되고, 결과적으로 세입자들의 부담이 줄어들 수 있다. 

  22년 파이터치연구원 보고서에 따르면 주택 보유세 1% 증가하면 세입자의 월세가 0.06%오른다는 연구 결과를 발표한 사례도 있다.

   정부는 수요와 공급 균형을 맞추는 정책이 중요하다. 종합부동산세와 취득세, 양도세를 완화하는 정책을 통해 다주택자들의 매물 출회를 촉진시키고, 전월세 물량도 확보할 수 있게 된다. 또한, 신규 주택 구매자들의 진입 장벽을 낮추어 수요자 중심의 시장을 형성해야 한다. 부동산 경기 회복은 단순히 전월세 시장의 안정뿐 아니라, 인테리어 시공업자, 가구업, 근로고용 등 다양한 분야에서 경제를 활성화시킬 수 있는 중요한 요소다. 

  또한 전세사기 문제로 인해 위축된 비아파트 시장을 활성화하고 서민 주거 안정을 도모할 필요가 있다.