서울·수도권 아파트 가격 상승의 주요 원인으로 신규 주택 공급 부족이 지목되자, 정부는 추가 주택 공급 확대 방안을 마련하고 시장 교란 행위에 강력 대응하는 등 다양한 조치를 취하고 있다. 그러나 이러한 정부의 방침이 실효성을 갖고 있는지에 대해서는 의문이 제기된다. 

최근 몇 년간 서울·수도권 아파트 가격은 꾸준히 상승해 왔다. 국토교통부 자료에 따르면, 2023년 서울 아파트 매매 가격지수는 전년 대비 10% 이상 상승했다. 이는 주요 도시 중 가장 높은 상승률로, 신규 주택 공급 부족이 주요 원인으로 지목되었다. 이에 정부는 기획재정부·국토교통부·한국토지주택공사(LH) 등과 함께 ‘제2차 부동산 시장 및 공급상황 점검 태스크포스(TF)’ 회의를 열고 추가 주택 공급 확대 방안을 마련 중이다. 

하지만 일각에서는 현재 실수요장으로 인식되는 부분이 있다. 이는 앞선 규제들로 인해 다주택자, 투자자가 진입하기 어려운 시장이기 때문이다.

먼저, 10억 원 이상의 아파트를 구매할 경우 취득세율이 4.6%로 크게 올라가면서 투자자들에게 상당한 부담이 되고 있다. 이는 다주택자에게 특히 더 큰 영향을 미치는데, 추가적인 중과세가 부과되면서 투자 매력이 감소하고 있다. 다주택자에 대한 세금 부담은 여기서 끝나지 않는다. 종합부동산세 개정안에 따르면, 다주택자의 세율은 최고 6%까지 올라가 보유 비용이 크게 증가하였다. 이러한 세제 변화는 다주택자들이 추가적인 부동산 투자를 망설이게 만드는 요인이 되고 있다. 

DSR 규제는 또 다른 주요한 변화 중 하나다. 총부채원리금상환비율 규제로 인해 대출 한도가 크게 축소되면서 실수요자뿐만 아니라 투자자들도 자금 마련에 어려움을 겪고 있다. 한국은행의 자료에 따르면, 2023년 1분기 서울 아파트 거래량은 전년 대비 30% 이상 감소하였다. 이는 DSR 규제가 자금 조달의 어려움을 가중시키고 있음을 보여준다. 

또한, 9억 원 이상의 주택을 거래할 때 자금조달계획서를 제출해야 하는 의무가 도입되었다. 이는 자금 출처에 대한 투명성을 높이기 위한 조치로, 부동산 시장에서의 투기성 자금 유입을 방지하려는 의도가 담겨 있다. 그러나 이로 인해 거래 과정이 더욱 복잡해지고, 자금 마련 계획을 명확히 해야 하는 부담이 추가되었다.

임대차 3법도 임대 수익에 큰 영향을 미치고 있다. 전월세상한제, 계약갱신청구권제, 전월세신고제로 인해 임대료 상승이 제한되고, 임대인의 계약 갱신 요구를 일정 부분 수용해야 한다. 이러한 법안들은 임차인의 권익을 보호하기 위한 것이지만, 임대 수익을 기대하는 투자자들에게는 매력도가 떨어지게 만드는 요소로 작용하고 있다. 

마지막으로, 외국인 투자자들에 대한 규제도 강화되었다. 외국인 투자자들은 로컬 관리자 고용 의무와 상세한 주소 및 체류 증명서 제출을 요구받고 있다. 이는 투기성 부동산 투자를 억제하기 위한 조치로, 외국인의 부동산 투자에 대한 접근성을 낮추고 있다. 

반면, 실수요자들의 매수 활동이 활발해지면서 아파트 가격 상승을 부추기고 있다. 실수요자들은 주택을 장기 보유하는 경향이 있어 한 번 주택을 구입하면 5년에서 10년 이상 임대 시장에 나오지 않는다. 이에 따라 임대 가능한 주택 수가 줄어들어 전월세 시장의 불안이 가중되고 있다. 2023년 서울 지역의 아파트 거래량은 전년 대비 30% 이상 증가하였다. 이는 실수요자들이 주도하는 시장임을 나타낸다.

현재 서울·수도권 부동산 시장은 실수요자들의 증가와 주택 공급 부족으로 인해 집값 상승과 전월세 시장의 불안을 동시에 겪고 있다. 이를 해결하기 위해서는 주택 공급을 확대하고, 인허가 지연 문제를 해결하는 등의 정책적 지원이 필요하다. 또한, 비아파트 주거 형태에 대한 공급도 강화하여 다양한 주거 수요를 충족시켜야 한다. 정부는 이러한 문제를 종합적으로 고려하여 실효성 있는 대책을 마련해야 할 것이다.